W świetle obowiązujących przepisów prawnych, niestety, najemca ma większe prawa od wynajmującego, czyli właściciela mieszkania. Czy to oznacza że mamy rezygnować z dodatkowego źródła dochodu, jakim jest najem? Niekoniecznie. Zabezpieczajmy się jak najlepiej przed nieuczciwymi najemcami, środkami jakie są dostępne w polskim prawie.

              Idealną propozycją jest dziś najbezpieczniejsza forma najmu - umowa najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny jako szczególny rodzaj najmu wprowadzony został do polskiego prawa ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Gwarantuje on właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności.

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że prawo do najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Skorzystać z tej formy najmu mogą osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Wykluczone jest wykorzystywanie niniejszej umowy w celu podnajmu lokalu, bądź jego części. Aby móc skorzystać z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, umowa  którą zawiera właściciel z najemcą, musi zawierać:

- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym
w żądaniu opuszczenia lokalu.

- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie – dobrze jeżeli dokument jest
z podpisem poświadczony.

Całkowity koszt aktu i oświadczenia około 280zł – płacony zazwyczaj przez najemcę – nie ma przepisu wskazującego na osobę, która ponosi ten koszt, jest to umowne.

Właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi Urzędu Skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce swojego zamieszkania i ma na to 14 dni

od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny, może zostać wynajęte na maksymalnie dziesięć lat, lecz okres ten może zostać następnie przedłużony. W umowie właściciel musi określić, na jak długo oddaje lokal do wynajęcia. Dołączyć należy do niej wszystkie dodatkowe dokumenty i oświadczenia mające zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy, bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu i konieczności eksmisji.

Umowa o najem okazjonalny sporządzona powinna być zatem na piśmie, pod rygorem nieważności. Dzięki właśnie tej umowie, właściciel może  łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora. Zawierając zwykłą umowę o najem lokalu, nie może on „wyrzucić” lokatora, który nie chce wyprowadzić się
z wynajmowanego mieszkania. Lokator musi mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje częstą nieskuteczność wyroków eksmisyjnych.

Najem okazjonalny likwiduje również okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Jeśli po rozwiązaniu umowy po upływie terminu wypowiedzenia lub jej wygaśnięciu, najemca nie ma zamiaru opuścić lokalu, właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Termin na opróżnienie nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy.
Jeśli niniejsze żądanie nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu ( koszt około 50zł), w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu, dowód doręczenia go najemcy, dokument poświadczający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeśli ta procedura zostanie dopełniona, zastępuje ona konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora.

Celem najmu okazjonalnego jest zapewnienie większej ilości praw właścicielom lokali i ich ochronę przed nieuczciwymi najemcami. Faktycznie, zawierając umowę w tej formie najmu mogą oni łatwiej, skuteczniej i szybciej pozbyć się uciążliwych lokatorów, co najem czyni bezpieczniejszym.

 

Autor:

Ida Szostakowska